Le syndic provisoire administre la copropriété dès sa naissance : désigné par le règlement de copropriété rédigé côté promoteur, il est de fait choisi par lui, situation légale mais inconfortable quand il s’agit de réclamer au même promoteur la reprise des désordres. Son mandat court jusqu’à la première assemblée générale, qui confirme ce syndic ou en élit un autre après mise en concurrence.

L’assemblée générale est le législateur de l’immeuble : elle vote le budget, les actions en justice du syndicat, et peut décider de missionner un expert pour les communes. Le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, contrôle le syndic et prépare les décisions : dans un immeuble neuf, il devient naturellement la cellule de suivi des désordres des communes. S’y porter candidat dès la première assemblée est l’acte le plus utile d’un acquéreur vigilant, dans la continuité de l’attention portée à son propre lot le jour de la livraison.

Un immeuble entier ne s’inspecte pas en amateur : toiture, étanchéité, ascenseurs, réseaux, conformité aux documents de l’opération exigent un oeil professionnel. L’assemblée générale peut voter la mission d’un expert en bâtiment indépendant pour assister le syndicat à la livraison des communes : inventaire technique complet, désordres qualifiés et hiérarchisés, compte rendu opposable qui arme le syndic face au promoteur.

Rapportée aux tantièmes, la dépense par copropriétaire est modeste au regard de l’enjeu : un désordre de toiture ou d’étanchéité non réservé se paie plus tard en charges de travaux, quand la responsabilité du promoteur était pleinement mobilisable. L’expert éclaire aussi la frontière des garanties : parfait achèvement sur les désordres signalés, biennale sur les équipements communs (portails, interphonie, ascenseurs selon les éléments), décennale sur la structure et l’étanchéité, et le délai d’un mois de l’article 1642-1 vaut aussi pour les communes à compter de leur livraison au syndicat.