Livraison et réserves
Le mois qui suit les clés : traquer les défauts d’usage
La livraison passée, un compte à rebours discret démarre : l’article 1642-1 du code civil vous laisse un mois après la prise de possession pour notifier les vices apparents que l’inspection du jour J n’a pas révélés. C’est en vivant dans le logement que la douche qui évacue mal ou la chambre bruyante se découvrent. Méthode pour exploiter ce mois décisif, pièce par pièce, courrier type compris.
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Le mois décisif
L’essentiel
Pendant un mois à compter de la prise de possession, tout vice apparent ou défaut de conformité découvert à l’usage peut être notifié au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception, avec le même effet que les réserves du procès-verbal : obligation de reprise, sans que le vendeur puisse s’en décharger (article 1642-1 du code civil). Passé ce délai, les défauts apparents non signalés sont réputés acceptés, et seuls les désordres relevant des garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) restent couverts. Le mois d’emménagement est donc une inspection longue durée : habitez en observateur, notez tout, notifiez vite.
Ce que ce délai couvre exactement, la méthode d’observation, puis la notification dans les formes.
Le cadre
Ce que le délai d’un mois couvre, et ce qu’il ne couvre pas
Le délai vise les vices apparents et défauts de conformité apparents : des désordres visibles ou constatables par l’usage normal, qui existaient à la livraison mais ont échappé à l’inspection du jour J. Une évacuation paresseuse, un volet qui bloque à mi-course, une prise morte derrière un meuble, un sifflement de VMC la nuit : typiquement des découvertes de première semaine.
Il ne couvre pas les vices cachés structurels ni les désordres qui apparaîtront plus tard : ceux-là relèvent des garanties légales, parfait achèvement pendant un an sur signalement, biennale sur les équipements, décennale sur la solidité, détaillées dans notre guide des malfaçons du neuf. Autrement dit : rater le mois ne vous laisse pas sans recours, mais vous fait passer d’un régime automatique et incontestable à des régimes où la qualification du désordre se discute. Le mois est votre fenêtre de confort juridique.
La méthode
Habiter en observateur : le protocole des quatre semaines
Semaine 1, l’eau et l’air. Utilisez chaque point d’eau en conditions réelles : douches longues, baignoire remplie, machines branchées. Guettez les évacuations lentes, les traces d’humidité sous les éviers, les odeurs de siphon. Testez la VMC de nuit, fenêtres fermées : condensation matinale sur les vitrages des chambres signale un renouvellement d’air insuffisant.
Semaine 2, le confort et le bruit. Chauffage en régime réel pièce par pièce, points froids le long des murs extérieurs, bruits d’équipements (ballon, VMC, ascenseur voisin), acoustique entre pièces et avec les voisins, aux heures calmes comme aux heures de vie.
Semaine 3, les usages fins. Chaque rangement chargé, chaque porte au quotidien (frottements qui apparaissent), les prises derrière les meubles enfin installés, les sols sous charge réelle (grincements, carreaux sonnants sous le pas répété).
Semaine 4, la synthèse. Relisez vos notes, photographiez chaque défaut retenu, confrontez-les à la notice descriptive et au procès-verbal : ce qui y figure déjà suit le régime de la levée des réserves ; ce qui est nouveau part en notification avant l’échéance du mois.
La notification
La lettre recommandée qui fait foi
La forme compte autant que le fond : lettre recommandée avec avis de réception, adressée au promoteur (à l’adresse du contrat), expédiée avant l’expiration du mois, la date d’envoi faisant foi. Gardez copie et récépissé.
Le contenu suit la méthode des réserves efficaces : rappel de la référence (programme, lot, date de livraison), puis la liste numérotée des défauts, chacun localisé, décrit factuellement, rattaché à sa référence contractuelle et illustré (« photo 4 »). Concluez par la demande de reprise dans un délai raisonnable et la réserve de vos droits, notamment au titre de la garantie de parfait achèvement. Évitez le ton comminatoire : une notification factuelle et complète obtient plus qu’une lettre d’avocat improvisée.
Un envoi groupé en fin de mois vaut mieux que cinq courriers successifs ; mais pour un défaut gênant découvert tôt (fuite, équipement en panne), notifiez sans attendre, l’urgence et le délai ne s’opposent pas.
Cas pratiques
Trois découvertes types, trois traitements
La douche évacue mal (jour 5). Vice apparent à l’usage : notification immédiate en recommandé, photo de l’eau stagnante, demande d’intervention. S’il s’avère que la pente est inversée, la reprise est lourde : votre notification dans le mois rend la discussion impossible.
Des fissures fines apparaissent au plafond (jour 20). Notifiez dans le mois en les décrivant précisément. Leur qualification (retrait superficiel ou désordre évolutif) pourra exiger un oeil d’expert ; la notification préserve tous les régimes, du parfait achèvement à la décennale si elles s’aggravent.
Le volet roulant grince puis bloque (jour 40). Mois écoulé : le défaut bascule sur la garantie de parfait achèvement (signalement écrit au promoteur, reprise due pendant un an) ou la biennale de bon fonctionnement. Recours réel, mais charge de la discussion plus lourde : la preuve que le mois change tout.
Check my House
La contre-visite du premier mois
Nos experts peuvent inspecter votre logement pendant le mois suivant la livraison : l’oeil technique qui transforme vos impressions d’usage en liste de défauts qualifiés, notifiée dans les formes et les délais. Conditions détaillées sur notre page tarifs.
Questions fréquentes
FAQ, les défauts découverts après la livraison
Quand démarre exactement le délai d’un mois ?
À la prise de possession du logement, en pratique la remise des clés le jour de la livraison. Notez la date : l’envoi du recommandé doit intervenir avant l’échéance.
Un simple courriel suffit-il pour notifier ?
Le recommandé avec avis de réception reste la forme sûre : il date la notification de façon incontestable. Le courriel peut doubler l’envoi, pas le remplacer.
Puis-je envoyer plusieurs notifications ?
Oui : chaque découverte peut partir séparément, ou en envoi groupé avant la fin du mois. Seule compte la date d’expédition de chaque défaut notifié.
Que faire si le promoteur ne répond pas ?
Relance écrite, puis mise en demeure : les défauts notifiés dans le mois suivent le même régime de reprise que les réserves du procès-verbal, jusqu’à l’astreinte judiciaire au besoin.
Le défaut doit-il exister depuis la livraison ?
Le délai vise les vices apparents présents à la livraison mais découverts à l’usage. Un désordre réellement nouveau relève des garanties : parfait achèvement, biennale ou décennale selon sa nature.
Puis-je encore consigner les 5 % avec ces nouveaux défauts ?
La consignation se joue au moment du solde, le jour de la livraison. Les défauts du mois s’ajoutent au dossier de reprises, mais ne rouvrent pas la consignation si le solde a été versé.
Mes meubles ont rayé le parquet : puis-je le notifier ?
Non : le délai couvre les défauts imputables à la construction, pas ceux de l’emménagement. D’où l’intérêt de photographier les sols nus en début de mois, avant l’installation.
Une contre-visite d’expert vaut-elle le coup si tout semble bien ?
C’est quand tout semble bien que les défauts d’usage se cachent : ventilation, acoustique, réglages. Une heure d’expert dans le mois verrouille la fenêtre 1642-1 avec un constat professionnel.
Vos clés datent de moins d’un mois ?
Faites inspecter votre logement pendant qu’il est encore temps de tout notifier : devis immédiat en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code civil, article 1642-1 (vices apparents et défauts de conformité, délai d’un mois après prise de possession), legifrance.gouv.fr
- Code civil, article 1648 alinéa 2 (délai d’action au titre des vices apparents), legifrance.gouv.fr
- Code civil, articles 1792-6 (garantie de parfait achèvement), 1792-3 (biennale) et 1792-4-1 (décennale), legifrance.gouv.fr
