Dans un achat sur plan, le contrat de réservation précède la signature de l’acte authentique chez le notaire, parfois de plusieurs mois. Le promoteur s’y engage à vous réserver un lot déterminé dans son programme, et vous vous engagez, sous conditions, à l’acquérir si l’opération se réalise. Ce contrat préliminaire est le seul avant-contrat autorisé pour une VEFA : le code de la construction et de l’habitation en encadre strictement le contenu et les versements.

Deux points le distinguent d’un compromis de vente classique. D’abord, il ne vous rend pas encore propriétaire et ne vous oblige pas définitivement : des portes de sortie existent, à commencer par le délai de rétractation de dix jours prévu par l’article L271-1 du même code. Ensuite, il prépare un bien qui n’existe pas encore : sa précision documentaire est donc votre seule référence pour comparer, dans deux ans, le logement livré au logement promis. C’est exactement la logique que nos experts appliquent lors de la visite de livraison : le contrat et ses annexes servent d’étalon, ligne par ligne.

Le dépôt de garantie est plafonné par le code de la construction et de l’habitation : 5 % du prix prévisionnel si l’acte de vente doit être signé dans un délai d’un an, 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé si la signature est prévue à plus de deux ans. Les sommes sont versées sur un compte spécial, chez un notaire ou dans une banque : elles sont indisponibles pour le promoteur et vous sont restituées dans les cas prévus par la loi, notamment si vous exercez votre rétractation, si le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, ou si votre prêt n’est pas obtenu.

Méfiez-vous de toute demande de versement direct au promoteur ou de montant supérieur à ces plafonds : c’est un signal d’alerte sérieux sur le professionnalisme de votre interlocuteur.

Un descriptif vague. Des formules comme « prestations de qualité » ou « matériaux équivalents » sans marque ni référence laissent au promoteur une latitude maximale. Exigez des précisions écrites : elles vous serviront à la livraison.

Des délais élastiques. Une date de livraison exprimée en « semestre » sans clause de pénalité de retard, ou des causes de prorogation très larges (intempéries non justifiées, défaillance d’entreprise sans condition), déséquilibrent le contrat. La clause doit prévoir une justification objective des retards.

Une tolérance de surface excessive. Beaucoup de contrats prévoient qu’un écart de surface inférieur à 5 % n’ouvre droit à aucune réclamation. C’est l’usage, mais vérifiez que la tolérance ne va pas au-delà et que la surface annoncée est bien la surface habitable.

Un calendrier de versements créatif. Tout échéancier qui s’écarte des plafonds légaux rappelés dans notre article sur les appels de fonds doit vous faire lever le crayon.

En cas de doute, faites relire le contrat avant signature : nos experts analysent le contrat et la notice dans le cadre de l’accompagnement VEFA, et ce travail documentaire prépare directement les visites de chantier puis la livraison.