En VEFA, le terrain fait partie de la vente : vous devenez propriétaire du sol dès l’acte authentique, puis des constructions au rythme du chantier. Vous n’avez ni terrain à chercher, ni permis à obtenir, ni entreprises à coordonner : le promoteur porte l’opération, et vous achetez un résultat décrit dans la notice descriptive.

En CCMI comme en CPI, le terrain vous appartient avant le premier coup de pelle. La différence se joue sur la maîtrise d’ouvrage : en CCMI, vous restez le maître de l’ouvrage face à un constructeur qui exécute ; en CPI, le promoteur agit comme mandataire et pilote l’ensemble, des marchés de travaux aux démarches administratives, jusqu’à la livraison.

Conséquence pratique : la VEFA s’impose d’elle-même pour un appartement neuf, puisque vous ne pouvez pas être propriétaire d’un lot avant que l’immeuble existe. Pour une maison, les trois voies restent théoriquement ouvertes, et le choix dépend du degré de contrôle que vous souhaitez garder sur la conception et le chantier.

Les garanties des constructeurs issues des articles 1792 et suivants du code civil s’appliquent aux trois formules : garantie de parfait achèvement d’un an, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale sur la solidité de l’ouvrage. La différence se joue sur la défaillance de l’opérateur.

En VEFA, la garantie financière d’achèvement (article L261-11-1) assure que l’immeuble sera terminé même si le promoteur disparaît, ou que les sommes versées seront remboursées. En CCMI, la garantie de livraison à prix et délais convenus protège contre l’inachèvement, les dépassements de prix et les retards : un garant prend le relais du constructeur défaillant. En CPI, le promoteur mandataire doit garantir la bonne exécution de sa mission.

Dans tous les cas, la solidité du contrat se vérifie avant signature : notre analyse des clauses du contrat VEFA à surveiller montre, exemple par exemple, où se nichent les déséquilibres. Le délai de rétractation de dix jours de l’article L271-1 s’applique par ailleurs à l’acquéreur non professionnel, en VEFA comme en CCMI.

Vous achetez un appartement neuf. La question ne se pose pas : ce sera une VEFA, du contrat de réservation à la remise des clés. Votre vigilance doit porter sur la notice descriptive, l’échéancier et les clauses du contrat.

Vous possédez un terrain et voulez une maison sur catalogue ou sur plan du constructeur. Le CCMI avec fourniture de plan est le cadre naturel : prix global et définitif, délai contractuel, garantie de livraison. Méfiez-vous des montages qui déguisent un CCMI en simple marché de travaux pour échapper à la loi de 1990 : les protections disparaissent avec la qualification.

Vous portez une opération plus large, par exemple un petit collectif familial ou patrimonial sur votre foncier : le CPI permet de déléguer la totalité de la conduite d’opération à un professionnel, contre rémunération, tout en restant propriétaire du programme.

Dans les trois cas, le réflexe gagnant est le même : faire relire le contrat et contrôler l’exécution par un regard indépendant du vendeur ou du constructeur. C’est précisément le rôle d’un expert VEFA.