Livraison et réserves
Consigner les 5 % à la Caisse des Dépôts : mode d’emploi
C’est le levier le plus puissant de l’acquéreur VEFA, et le plus mal utilisé : en présence de réserves à la livraison, le solde de 5 % ne se verse pas au promoteur, il se consigne à la Caisse des Dépôts et Consignations jusqu’à la levée des réserves. Conditions exactes, procédure pas à pas, déblocage, et les erreurs qui transforment ce droit en contentieux.
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Consignation 5 %
L’essentiel
Le solde de 5 % du prix est exigible à la mise à disposition du logement, mais l’échéancier légal de la VEFA (article R261-14 du code de la construction et de l’habitation) permet, en cas de contestation sur la conformité, de le consigner au lieu de le payer : la somme est déposée à la Caisse des Dépôts et Consignations, tiers de confiance public, et le promoteur ne la touche qu’à la levée des réserves, d’un commun accord ou sur décision de justice. La consignation régulière vaut paiement : elle ne peut pas vous être reprochée, ni bloquer la remise des clés.
Conditions d’abord, procédure ensuite, pièges enfin.
Conditions
Quand la consignation est-elle possible ?
La consignation suppose une contestation sérieuse sur la conformité ou l’achèvement du logement, matérialisée en pratique par des réserves consignées au procès-verbal de livraison : défauts de conformité au contrat, malfaçons, inachèvements. Un procès-verbal vierge ne justifie pas de consigner ; un procès-verbal étoffé de réserves précises, rédigées selon notre méthode rédiger des réserves efficaces, le justifie pleinement.
Le périmètre est le solde de 5 %, pas davantage : les paliers antérieurs, régulièrement appelés, restent dus. Et le bon moment est le jour de la livraison : c’est en refusant de verser le solde séance tenante, réserves à l’appui, que la consignation s’organise, comme le prévoit le déroulé du jour J. Annoncez la couleur dès que la liste des réserves s’allonge : le représentant du promoteur connaît le mécanisme.
Procédure
Consigner pas à pas
1. Constituer le dossier. Procès-verbal de livraison listant les réserves, contrat de vente, justificatif d’identité, et le montant exact du solde. Les photos des désordres renforcent le dossier sans être exigées pour consigner.
2. Déposer la consignation. La démarche s’effectue auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, en ligne sur son espace consignations ou par dossier adressé à ses services. Vous précisez la cause (contestation sur la conformité, réserves à la livraison du lot X du programme Y), les parties, et versez les fonds. La CDC délivre un récépissé de consignation : c’est lui qui prouve que vous avez « payé ».
3. Notifier le promoteur. Transmettez le récépissé par courrier recommandé, en rappelant que le solde est consigné jusqu’à la levée des réserves listées au procès-verbal. Les clés doivent vous être remises : la consignation régulière vaut paiement.
4. Si votre banque finance le solde. Prévenez-la en amont : le déblocage du dernier palier se fait alors vers la CDC et non vers le promoteur, un point de coordination décrit dans notre guide du déblocage des fonds.
Déblocage
Comment les fonds sortent de consignation
Deux portes de sortie. L’accord des parties : les réserves levées, travaux repris et vérifiés, vous signez la déconsignation au profit du promoteur, en totalité ou par étapes si les reprises s’échelonnent. C’est le scénario de très loin majoritaire : le promoteur, pressé de toucher son solde, traite les réserves plus vite que la moyenne.
La décision de justice : en cas de désaccord persistant (réserves contestées, reprises bâclées), le juge tranche la destination des fonds. Votre dossier, procès-verbal précis, photos, constats d’expert, relances écrites, fait alors la décision.
Dans l’intervalle, les fonds sont en sécurité : la CDC est un établissement public, et la somme consignée produit un intérêt au taux réglementé. Ni le promoteur ni vous ne pouvez y toucher unilatéralement.
Pièges
Les quatre erreurs qui gâchent une consignation
Payer « pour avoir les clés » malgré les réserves. Une fois les 5 % versés, votre levier disparaît : la levée des réserves repose sur la seule bonne volonté du promoteur, relances et mises en demeure à votre charge.
Consigner sur un compte personnel bloqué ou chez le notaire sans accord. Seule la consignation à la CDC (ou le dispositif expressément prévu au contrat) vaut paiement : un séquestre improvisé peut être qualifié de défaut de paiement, avec intérêts de retard à la clé.
Consigner sans réserves solides. La consignation se fonde sur une contestation sérieuse : trois rayures ne la justifient pas de façon crédible. Le procès-verbal, pas l’humeur, fait la légitimité, et c’est là qu’un expert VEFA à la livraison change le rapport de force.
Oublier le suivi. Consigner n’est pas conclure : tenez le tableau des réserves, constatez chaque levée, et ne déconsignez qu’après vérification réelle des reprises, visite à l’appui, selon le régime général de nos guides sur les réserves VEFA.
Check my House
Des réserves assez solides pour consigner
La consignation vaut ce que valent vos réserves : nos experts inspectent le logement à la livraison, qualifient chaque désordre et rédigent un procès-verbal qui fonde la contestation sans discussion possible. Conditions détaillées sur notre page tarifs.
Questions fréquentes
FAQ, la consignation des 5 %
Le promoteur peut-il refuser les clés si je consigne ?
Non : la consignation régulière vaut paiement du solde. Un refus de remise des clés dans ce cas se consigne par écrit et se conteste, votre notaire à l’appui.
Puis-je consigner plus de 5 % ?
Non : la consignation porte sur le solde exigible à la mise à disposition, soit 5 % du prix. Les paliers antérieurs régulièrement appelés restent dus au promoteur.
Combien coûte la consignation ?
La démarche auprès de la Caisse des Dépôts est simple et peu onéreuse, et les fonds consignés produisent un intérêt au taux réglementé pendant toute la durée.
Qui décide du déblocage des fonds ?
Les deux parties d’un commun accord une fois les réserves levées, ou le juge en cas de désaccord persistant. Ni vous ni le promoteur ne pouvez récupérer la somme unilatéralement.
Puis-je consigner après coup, une fois les clés prises ?
Le mécanisme se joue au moment où le solde est exigible, le jour de la livraison. Après paiement, il ne se rattrape pas : d’où l’importance de décider le jour J, réserves en main.
Mon prêt couvre le solde : comment consigner ?
Prévenez la banque avant la livraison : le déblocage du dernier palier s’oriente vers la Caisse des Dépôts au lieu du promoteur, sur présentation du dossier de réserves.
La consignation accélère-t-elle vraiment les reprises ?
C’est son effet le plus constant : un promoteur qui attend 5 % du prix traite les réserves en priorité. Sans consignation, vous relancez ; avec, c’est lui qui vous sollicite.
Que devient la consignation si le promoteur disparaît ?
Les fonds restent en sécurité à la CDC et suivent le sort juridique de l’opération : ils ne tombent pas dans la masse des créanciers comme un simple paiement anticipé l’aurait fait.
Des réserves à la livraison ?
Faites-les constater par un expert et consignez en position de force : devis immédiat en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article R261-14 (solde de 5 % et consignation en cas de contestation sur la conformité), legifrance.gouv.fr
- Caisse des Dépôts et Consignations, service des consignations (procédure et récépissé), consignations.caissedesdepots.fr
- Code civil, article 1642-1 (vices apparents et défauts de conformité), legifrance.gouv.fr
