Financement et aides
Dons familiaux exonérés pour acheter du neuf : mode d’emploi 2026
Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 euros, sans aucun droit de donation, pour financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA. Un levier d’apport massif pour les primo-accédants, à condition de respecter à la lettre les délais d’emploi et l’engagement d’occupation. Mode d’emploi complet, pièges compris.
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Dons familiaux
L’essentiel
L’article 790 A bis du code général des impôts, issu de la loi de finances du 14 février 2025, exonère de droits les dons de sommes d’argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 par un parent, grand-parent, arrière-grand-parent, ou un oncle ou une tante sans descendance, dans la double limite de 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par donataire. Condition : employer les fonds dans les six mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA affecté à la résidence principale (ou pour des travaux de rénovation énergétique), et conserver cette affectation pendant cinq ans.
Un dispositif puissant, temporaire, et exigeant sur la forme. Déroulons les règles, puis la stratégie.
Qui et combien
Donateurs, donataires, plafonds : le périmètre exact
Qui peut donner : père, mère, grand-parent, arrière-grand-parent ; à défaut de descendance, un oncle ou une tante peut donner à un neveu ou une nièce. Qui peut recevoir : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou neveu et nièce dans le cas précité, sans condition d’âge.
Les plafonds jouent en double : 100 000 euros au maximum par donateur pour un même donataire, et 300 000 euros au total par donataire, tous donateurs confondus. Un couple peut donc recevoir, chacun de son côté, des dons de ses propres parents et grands-parents : sur un projet à deux, le levier se démultiplie.
Le cumul est permis avec les abattements de droit commun : l’abattement de 100 000 euros entre parent et enfant, et celui de 31 865 euros pour les dons familiaux de sommes d’argent classiques (donateur de moins de 80 ans). L’exonération 2025-2026 s’ajoute, elle ne remplace pas.
Les conditions
Six mois pour employer, cinq ans pour occuper
Le délai d’emploi. Les fonds doivent être utilisés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le don. En VEFA, le versement d’appels de fonds matérialise cet emploi : calez la date du don sur le calendrier réel de l’opération, pas l’inverse. Un don reçu trop tôt, avant même la signature du contrat de réservation, peut se retrouver hors délai si le programme prend du retard administratif.
L’engagement d’occupation. Le logement doit rester la résidence principale du donataire pendant cinq ans, à compter de l’acquisition ou de l’achèvement s’il est postérieur, ce qui en VEFA renvoie à la livraison. La location est admise à condition que le locataire en fasse sa résidence principale pendant au moins cinq ans, et jamais au profit d’un membre du foyer fiscal du donataire.
La sanction. Si l’une des conditions n’est pas tenue, l’exonération est remise en cause et les droits de donation deviennent dus. Conservez chaque justificatif : acte de don ou déclaration, relevés montrant l’emploi des fonds, actes d’acquisition, preuves d’occupation.
Stratégie
Articuler le don avec le PTZ et le reste du financement
Le don exonéré est de l’apport pur : il réduit le capital à emprunter, donc les mensualités, les intérêts intercalaires et le coût de l’assurance emprunteur. Il se combine librement avec le PTZ 2026, la TVA à 5,5 % en zone éligible, et le crédit classique décrit dans notre guide financer un achat en VEFA en 2026.
Deux arbitrages méritent réflexion. D’abord l’ordre d’emploi : un apport renforcé consommé sur les premiers appels de fonds réduit la période où le crédit court, comme expliqué dans notre guide du déblocage des fonds. Ensuite l’équilibre familial : un don exonéré reste une donation, rapportable à la succession selon sa nature ; un passage chez le notaire pour qualifier l’opération (don manuel déclaré, donation-partage) évite les tensions d’héritage futures. Sur ce point, le conseil notarial n’est pas un luxe.
Enfin, le calendrier : le dispositif s’éteint au 31 décembre 2026. Pour un projet encore en phase de réservation fin 2026, le don doit être consenti avant l’échéance, l’emploi pouvant intervenir dans les six mois suivants.
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Cas pratiques
Trois configurations familiales, trois lectures du dispositif
Couple primo-accédant, deux familles contributrices. Chaque membre du couple peut recevoir jusqu’à 300 000 euros tous donateurs confondus : parents et grands-parents de chaque branche peuvent donner chacun jusqu’à 100 000 euros. L’apport se construit à deux, chacun recevant pour sa part d’acquisition.
Grand-parent souhaitant aider un petit-enfant locataire. Le don finance l’achat d’un logement neuf que le petit-enfant occupera : l’exonération 790 A bis s’ajoute à l’abattement classique de 31 865 euros si le donateur a moins de 80 ans, et à l’abattement de droit commun.
Oncle sans enfant, nièce en projet VEFA. Configuration admise par le texte : à défaut de descendance du donateur, neveux et nièces sont éligibles. Mêmes plafonds, mêmes conditions d’emploi et d’occupation.
Questions fréquentes
FAQ, les dons familiaux exonérés 2026
Jusqu’à quand le dispositif s’applique-t-il ?
Aux dons consentis jusqu’au 31 décembre 2026. Les fonds doivent ensuite être employés dans les six mois suivant le don.
Quels montants peuvent être exonérés ?
100 000 euros par donateur pour un même donataire, dans la limite globale de 300 000 euros par donataire, tous donateurs confondus.
Le don peut-il financer n’importe quel bien immobilier ?
Non : un logement neuf ou en VEFA affecté à la résidence principale du donataire, ou des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale. L’ancien sans travaux éligibles est exclu.
Puis-je louer le logement acheté avec le don ?
Oui, à condition que le locataire en fasse sa résidence principale pendant au moins cinq ans, et qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal.
Le don exonéré se cumule-t-il avec les abattements classiques ?
Oui : il s’ajoute à l’abattement parent-enfant de 100 000 euros et au don familial de sommes d’argent de 31 865 euros, chacun avec ses propres conditions.
Que se passe-t-il si je revends avant cinq ans ?
L’exonération est remise en cause et les droits de donation deviennent exigibles. Anticipez votre horizon d’occupation avant de mobiliser le dispositif.
Faut-il passer chez le notaire ?
Le don de somme d’argent peut se déclarer sans acte notarié, mais l’enregistrement est obligatoire et le conseil notarial sécurise le rapport à la succession, surtout en présence de plusieurs héritiers.
Le don doit-il être reçu avant la signature de l’acte ?
Le texte impose l’emploi des fonds dans les six mois du don : en VEFA, les appels de fonds successifs permettent d’employer la somme, mais calez la date du don sur le calendrier réel de l’opération.
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Sources
- Code général des impôts, article 790 A bis (exonération des dons familiaux de sommes d’argent, loi de finances du 14 février 2025), legifrance.gouv.fr
- Loi de finances pour 2026 : reconduction du dispositif jusqu’au 31 décembre 2026, legifrance.gouv.fr
- Code général des impôts, articles 779 et 790 G (abattements de droit commun et don familial de sommes d’argent), legifrance.gouv.fr
- Ministère chargé du logement, communiqué sur les dispositifs d’exonération en faveur des projets immobiliers, ecologie.gouv.fr
