L’échéancier légal, détaillé dans notre guide des appels de fonds en VEFA, fonctionne par plafonds cumulés : chaque pourcentage est un maximum atteignable seulement quand le stade de travaux correspondant est réellement franchi. L’achèvement s’apprécie au sens de l’article R261-1 : les ouvrages et éléments d’équipement indispensables à l’utilisation du logement sont exécutés.

Trois conséquences pratiques. D’abord, un promoteur ne peut pas facturer un palier sur la foi du seul calendrier prévisionnel : c’est l’avancement constaté qui compte, pas la date. Ensuite, l’appel de fonds doit permettre de comprendre ce qui est facturé : stade atteint, pourcentage appelé, cumul déjà versé. Enfin, votre contrat peut prévoir des jalons intermédiaires plus fins, mais jamais dépasser les plafonds réglementaires : un échéancier contractuel plus gourmand que R261-14 est illicite, comme le rappelle notre analyse des clauses du contrat VEFA à surveiller.

1. Ne bloquez pas tout, bloquez ce qui dépasse. La fraction de l’appel correspondant à un avancement établi reste due. Le refus porte sur le surplus non justifié : c’est ce qui distingue l’acquéreur vigilant du débiteur défaillant, et vous met à l’abri des intérêts de retard et de la clause pénale sur la partie régulière.

2. Demandez la justification par écrit. Courrier recommandé au promoteur : rappel du palier réglementaire, demande de l’attestation d’avancement, réserve expresse de paiement du surplus dans l’attente. Gardez un ton factuel : la plupart des anomalies sont des maladresses administratives qui se corrigent à ce stade.

3. Faites constater l’avancement. Un constat technique indépendant, photos datées et stade des travaux à l’appui, transforme votre impression en preuve. C’est exactement ce que produit un expert VEFA lors d’une visite de chantier, et ce qui pèsera si le désaccord persiste.

4. Prévenez votre banque. Si votre prêt se débloque automatiquement sur présentation des appels, demandez par écrit la suspension du versement contesté : les intérêts intercalaires, expliqués dans notre guide dédié, courent sur chaque euro débloqué.

5. En dernier recours, le juge. Si le promoteur maintient un appel manifestement non conforme et menace de résolution, le dossier constitué (courriers, constats, attestations manquantes) fonde une contestation solide. À l’inverse, ne payez jamais « pour avoir la paix » un palier non atteint : en cas de défaillance du promoteur, les sommes versées en avance sur l’avancement sont les plus exposées, malgré la garantie financière d’achèvement.

Le solde de 5 % obéit à un régime à part : il se paie à la livraison, et peut être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de réserves, comme l’expliquent nos guides sur les réserves VEFA. Aucun promoteur ne peut l’exiger avant la remise des clés, ni conditionner celle-ci à son versement en présence de réserves consignées.

Les travaux modificatifs acquéreurs suivent leur propre facturation, prévue par l’avenant TMA : vérifiez qu’ils ne sont pas glissés dans un appel de fonds réglementaire pour en gonfler le montant. Et en toute fin d’opération, méfiez-vous des appels « de régularisation » non rattachés à un stade : chaque euro demandé doit correspondre soit à un palier réglementaire, soit à une prestation contractuelle identifiée.