Contrat et réservation
Acte de vente VEFA chez le notaire : étapes et vérifications
Quelques mois après la réservation vient le rendez-vous décisif : la signature de l’acte authentique. C’est lui qui vous rend propriétaire et qui fige vos droits. Voici ce qu’il contient, comment se déroule la signature et ce qu’il faut vérifier avant de parapher.
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Acte de vente
L’essentiel
L’acte de vente en l’état futur d’achèvement, obligatoirement signé devant notaire, transfère immédiatement la propriété du sol puis celle des constructions au fur et à mesure des travaux, conformément à l’article 1601-3 du code civil. Il consolide tout votre dossier : descriptif du logement, notice descriptive, prix et échéancier, délai de livraison, garanties financières du promoteur.
Le projet d’acte vous est adressé au moins un mois avant la signature : c’est votre fenêtre de vérification. Un acte bien relu, c’est une livraison qui se passe bien.
Avant le rendez-vous
Le projet d’acte : un mois pour tout vérifier
La réglementation impose au notaire de vous notifier le projet d’acte au moins un mois avant la date de signature. Ce délai n’est pas décoratif : il vous permet de comparer, ligne à ligne, l’acte avec votre contrat de réservation. Trois écarts doivent déclencher une question immédiate.
Le prix. S’il dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel de la réservation, vous pouvez renoncer et récupérer votre dépôt de garantie. Vérifiez aussi la cohérence du prix avec vos avenants TMA.
La consistance du bien. Surface, étage, orientation, annexes (cave, stationnement) : toute différence anormale avec ce qui était réservé ouvre également droit à restitution du dépôt.
Le délai de livraison. L’article L261-11 du code de la construction et de l’habitation impose que l’acte mentionne le délai de livraison. Contrôlez qu’il correspond à ce qui vous a été annoncé, et relisez les causes de prorogation admises : elles encadreront tout futur litige de retard.
Le contenu
Ce que l’acte authentique doit contenir
Un sommaire type, à utiliser comme liste de contrôle.
La description du bien et ses annexes
Désignation précise du lot, tantièmes de copropriété, plans cotés, et la notice descriptive complète, dont nous détaillons la lecture dans notre article sur la notice descriptive. C’est l’étalon de la livraison.
Le prix et l’échéancier
Prix définitif, modalités de paiement et rappel des plafonds légaux d’appels de fonds : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, solde de 5 % à la livraison. Notre guide des appels de fonds en explique la mécanique.
Les garanties du promoteur
Garantie financière d’achèvement ou de remboursement (article L261-11-1 du CCH) avec l’identité du garant, et attestation d’assurance dommages-ouvrage. Sans ces pièces, ne signez pas.
Le règlement de copropriété
Annexé avec l’état descriptif de division : il fixe vos droits dans l’immeuble, les charges prévisionnelles et l’usage des parties communes, que le syndicat réceptionnera à l’achèvement.
Le jour J
Comment se déroule la signature
La signature réunit, physiquement ou par procuration, l’acquéreur, le représentant du promoteur et le notaire, parfois assisté du notaire de l’acquéreur, sans surcoût puisque les émoluments sont alors partagés. Le notaire relit les clauses essentielles, répond aux questions, recueille les signatures électroniques ou manuscrites, puis appelle les fonds correspondant à l’avancement réel du chantier : si l’immeuble est déjà hors d’eau au jour de la vente, le palier correspondant est dû, votre dépôt de garantie venant en déduction.
Après la signature, le notaire procède à la publicité foncière et conserve l’original ; vous recevez une copie authentique et votre titre de propriété suit. Les frais d’acquisition, dits frais de notaire, sont réduits dans le neuf, de l’ordre de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien, principalement parce que la taxe de publicité foncière y est allégée.
Un point de calendrier : le droit de rétractation de dix jours s’exerce au stade de la réservation, pas à l’acte. Si vous n’avez pas signé de contrat préliminaire, le projet d’acte notifié ouvre en revanche un délai de réflexion équivalent, comme expliqué dans notre article sur la rétractation en VEFA.
Après la signature
Propriétaire, mais pas encore chez vous
L’acte signé, vous êtes propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de leur élévation, mais le promoteur reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Concrètement, votre rôle devient celui d’un contrôleur de jalons : payer les appels de fonds correspondant à un avancement réel, préparer les visites intermédiaires et constituer le dossier qui servira à la livraison.
C’est exactement là que nos experts prennent le relais : visite cloisons quand les murs sont montés, pré-livraison quand les finitions s’achèvent, puis livraison le jour de la remise des clés, aux tarifs fixes de notre page tarifs. L’acte et ses annexes, notice en tête, restent notre référentiel à chaque étape.
Questions fréquentes
FAQ, l’acte de vente en VEFA
Quand devient-on réellement propriétaire en VEFA ?
À la signature de l’acte pour le sol, puis au fur et à mesure de l’exécution des travaux pour les constructions. La remise des clés, elle, n’intervient qu’à la livraison, après paiement du solde.
Puis-je faire intervenir mon propre notaire ?
Oui, aux côtés de celui du promoteur, sans surcoût : les émoluments sont partagés entre les deux études. C’est un confort utile pour faire relire le projet d’acte.
Que faire si le projet d’acte diffère de ma réservation ?
Signaler l’écart au notaire avant la signature. Si le prix excède de plus de 5 % le prix prévisionnel ou si le bien présente une différence anormale, vous pouvez renoncer et récupérer votre dépôt de garantie.
Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?
De l’ordre de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien, grâce à une fiscalité allégée. Le détail figure dans le décompte remis par l’étude.
Dois-je payer quelque chose le jour de la signature ?
Oui : les frais d’acquisition et le palier de prix correspondant à l’avancement réel du chantier, déduction faite du dépôt de garantie. Les paliers légaux plafonnent ces appels.
La garantie financière d’achèvement est-elle vérifiable ?
Oui : l’acte doit identifier le garant (banque ou assureur) et l’attestation doit être annexée. En cas de doute, demandez copie de l’attestation avant la signature.
Peut-on signer l’acte à distance ?
Oui, par procuration authentique ou par comparution à distance avec signature électronique qualifiée, selon l’organisation de l’étude. Anticipez la demande plusieurs semaines avant la date.
L’acte peut-il prévoir une tolérance de surface ?
C’est fréquent : une clause admet souvent un écart de surface limité, usuellement 5 %, sans recours. Vérifiez son plafond et le mode de mesurage retenu avant de signer.
Votre signature approche ?
Faites relire votre projet d’acte et sécurisez la suite du parcours jusqu’aux clés : devis immédiat en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code civil, articles 1601-1 à 1601-3 (vente d’immeubles à construire), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, articles L261-10 à L261-15 (acte authentique, délai de livraison, garantie financière d’achèvement) et R261-14 (échelonnement des paiements), legifrance.gouv.fr
- Service-Public.fr, Achat d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), service-public.fr
