Chantier et visites
Les malfaçons les plus courantes dans un logement neuf
Neuf ne veut pas dire parfait : chaque livraison VEFA révèle son lot de défauts, des rayures de vitrage aux pentes d’évacuation inversées. Connaître les malfaçons récurrentes, lot technique par lot technique, permet de les chercher au bon endroit, de les qualifier correctement, et de savoir qui doit les reprendre et sur quelle garantie.
Plus de 65 experts certifiésAvis neutre et indépendantIntervention dans toute la France
Malfaçons du neuf
L’essentiel
Les malfaçons du logement neuf se concentrent sur des familles bien identifiées : revêtements (carrelage fêlé ou sonnant, parquet rayé, peintures reprises), menuiseries (réglages, vitrages rayés, étanchéité), plomberie (fuites, pentes d’évacuation, raccords), électricité (points manquants ou non conformes à la notice), ventilation (bouches absentes ou débits insuffisants) et, plus rarement mais plus gravement, gros oeuvre (fissures, planéité, infiltrations). Toute malfaçon constatée à la livraison se consigne en réserve au procès-verbal ; découverte ensuite, elle relève des garanties du neuf : parfait achèvement, biennale ou décennale selon sa nature.
Passons les familles en revue, avec pour chacune les points de détection et le régime de reprise.
Famille 1
Revêtements et finitions : les plus visibles, les plus nombreuses
Carreaux fêlés, sonnants au creux ou mal alignés, joints irréguliers, parquets rayés ou qui grincent, plinthes décollées, peintures marquées de reprises visibles en lumière rasante : les défauts de finition dominent statistiquement les procès-verbaux de livraison.
Détection : lumière rasante (lampe de poche contre le mur), contrôle au pas sur les sols, inspection méthodique pièce par pièce, comme décrit dans notre méthode de pré-livraison.
Reprise : réserves à la livraison, ou garantie de parfait achèvement pendant un an pour ce qui est signalé après. Ces défauts sont rarement graves, mais leur accumulation fait la différence entre un logement soigné et un logement bâclé : exigez leur traitement complet.
Famille 2
Menuiseries et vitrages : réglages et rayures
Fenêtres qui ferment mal ou frottent, oscillo-battants déréglés, volets roulants bruyants ou bloqués, joints d’étanchéité pincés, vitrages rayés pendant le chantier, seuils de portes-fenêtres mal calés : la menuiserie extérieure concentre les défauts d’usage les plus agaçants.
Détection : manoeuvrer chaque ouvrant entièrement, plusieurs fois, et inspecter les vitrages en lumière naturelle sous plusieurs angles. Un vitrage rayé se conteste difficilement une fois le logement occupé : consignez-le impérativement le jour J.
Reprise : réserves à la livraison ; ensuite, la garantie biennale couvre le bon fonctionnement de ces équipements dissociables pendant deux ans.
Familles 3 et 4
Plomberie, électricité : les défauts qui se révèlent à l’usage
Plomberie. Fuites sur raccords, siphons mal serrés, pentes d’évacuation insuffisantes (l’eau stagne dans la douche), eau chaude lente à venir, mitigeurs inversés : testez réellement chaque point d’eau, faites couler les douches et remplissez les bacs, regardez sous les éviers pendant l’écoulement.
Électricité. Prises manquantes par rapport à la notice descriptive, points lumineux non raccordés, interrupteurs inversés, tableau mal étiqueté : comptez face à la notice, testez chaque prise. Les écarts quantitatifs sont des défauts de conformité, pas des détails, surtout quand ils avaient été signalés dès la visite cloisons sans être corrigés.
Reprise : réserves à la livraison ; au-delà, parfait achèvement la première année, biennale pour le fonctionnement des équipements, et décennale si un désordre rend le logement impropre à sa destination (une canalisation encastrée fuyarde, par exemple).
Familles 5 et 6
Ventilation, et les désordres de structure
Ventilation. Bouches de VMC absentes, obstruées ou aux débits insuffisants : le défaut le plus sous-estimé du neuf, car invisible et silencieux. Ses conséquences, elles, ne le sont pas : condensation, moisissures naissantes, air vicié. Une feuille de papier aspirée contre la bouche donne un premier indice ; la mesure de débit relève de l’expert.
Structure et gros oeuvre. Fissures au droit des jonctions, planchers hors tolérance de planéité, traces d’infiltration en sous-sol ou en toiture-terrasse, balcons mal drainés : plus rares, ces désordres sont les plus lourds. Certains ne sont que des fissures de retrait esthétiques ; d’autres engagent la structure. La qualification technique fait tout : c’est le coeur du métier d’un expert en bâtiment, et la frontière entre une simple réserve et un dossier décennal.
Qui reprend quoi
Réserves, parfait achèvement, biennale, décennale : le bon guichet
Le régime de reprise dépend du moment et de la nature du défaut. À la livraison : tout défaut visible se consigne en réserve au procès-verbal, et le solde de 5 % peut être consigné jusqu’à leur levée, comme l’expliquent nos guides des réserves VEFA. Dans le mois suivant la prise de possession : les vices apparents supplémentaires se notifient par courrier recommandé (article 1642-1 du code civil). Pendant un an : la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés. Pendant deux ans : la biennale couvre les équipements dissociables. Pendant dix ans : la décennale couvre ce qui compromet la solidité ou rend le logement impropre à sa destination.
Le réflexe gagnant : documenter chaque défaut (photo datée, description, localisation) et le notifier par écrit au bon moment. Un défaut bien qualifié et bien notifié se reprend ; un défaut signalé oralement au mauvais interlocuteur se perd.
Check my House
Détecter avant d’emménager, qualifier avant de réclamer
Nos experts en bâtiment certifiés passent le logement au crible à la visite cloisons, en pré-livraison et à la livraison : chaque malfaçon détectée, photographiée et qualifiée au procès-verbal. Conditions détaillées sur notre page tarifs.
Questions fréquentes
FAQ, les malfaçons du logement neuf
Un logement neuf peut-il vraiment avoir des malfaçons ?
Oui, systématiquement ou presque : délais tendus, multiplicité des intervenants et finitions en fin de chantier produisent des défauts sur la quasi-totalité des livraisons. L’enjeu est de les détecter et de les faire reprendre.
Quelle différence entre malfaçon et défaut de conformité ?
La malfaçon est un travail mal exécuté (carrelage fêlé, fuite) ; le défaut de conformité est un écart avec le contrat (prise manquante par rapport à la notice). Les deux se consignent en réserves.
Que faire d’un défaut découvert après l’emménagement ?
Dans le mois suivant la prise de possession, notifiez les vices apparents par recommandé. Au-delà, la garantie de parfait achèvement couvre la première année sur signalement écrit.
Qui paie la reprise d’une malfaçon ?
Le promoteur et ses entreprises, jamais vous : via les réserves à la livraison, puis les garanties légales. Payer soi-même une reprise sans mise en demeure préalable affaiblit vos recours.
Les fissures sont-elles toujours graves ?
Non : beaucoup sont des fissures de retrait superficielles. Mais certaines signalent un désordre structurel : largeur, localisation et évolution font la différence, et la qualification relève d’un expert.
Comment prouver une malfaçon contestée par le promoteur ?
Photos datées, localisation précise, et constat technique d’un expert indépendant : son rapport qualifie le défaut par rapport aux règles de l’art et rend la contestation difficile.
La VMC insuffisante est-elle une réserve recevable ?
Oui : la ventilation fait partie des équipements du logement, et un débit anormal est un défaut de fonctionnement, couvert par les réserves puis la biennale, voire davantage selon ses conséquences.
Un expert trouve-t-il toujours des défauts ?
Dans l’immense majorité des livraisons, oui : son oeil est entraîné là où l’acquéreur regarde l’ensemble. Chaque défaut consigné est une reprise à la charge du promoteur plutôt qu’à la vôtre.
Ne laissez aucune malfaçon passer la livraison
Un expert à vos côtés aux trois visites clés : devis immédiat en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code civil, articles 1792-6 (garantie de parfait achèvement), 1792-3 (garantie biennale) et 1792-4-1 (garantie décennale), legifrance.gouv.fr
- Code civil, article 1642-1 (vices apparents, délai d’un mois après prise de possession), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, régime de la VEFA et consignation du solde de 5 % en cas de réserves, legifrance.gouv.fr
